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年底有钱怎么花 社区商铺将成第二代商业主角

文章来源:本站原创 发布时间:2021-09-15 点击数:

  农历新年前的消费旺季如期而至,或多或少也会刺激商铺的投资需求。年底将手头上的积蓄拿出来投资物业,让自己在未来一年更“有揸拿”,是很多人为新一年铺就更好生活道路的一个选择。作为商铺的一种类型,社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比,一般面积不大,单价也不算高,由于面对稳定的消费群,不可控因素较少,故而风险相对较小,很适合中小投资者投资或经营。

  第一太平戴维斯中国区商铺部负责人朱兆荣表示:“如果说第一代商业地产是‘温饱’,致力于满足消费者的基本生活需求,那第二代商业地产将立足于‘富裕’,提升物质及精神生活品质,进阶马斯洛金字塔的上层。换句话说,以往是量产白面包,如今是往面包里夹火腿和鸡蛋,以质优取胜让消费者流连忘返,回味无穷。

  业内人士将第二代商业地产的特点简单归纳为几点,包括地段“优”、品牌“鲜”、业态“广”、规划“精”等。其中,就地段而言,新一代的商业地段可以是办公楼汇集的次级商务区,也可以是住宅汇集的民用生活区,但必须交通便捷、配套齐全,这是支撑商业地产未来的关键。也就是说,面向小区、拥有一定固定消费群体的社区商业,将会是新商业的一个增长点。

  朱兆荣还指出,第二代商业提供给消费者的不仅仅是商品本身,还是一种生活方式和态度。因此,开发商的落脚点在于充盈体量、丰富层次。从优化消费体验出发,开发商应致力于合理的空间设计、多渠道的消费模式、一站式的服务理念,突破传统商业地产的窠臼。尽管电商近几年来呼风唤雨,但始终无法与实体商业相比拟,电商的优势较为单薄,打的始终是价格战,再无其他竞争优势。而精明的消费者崇尚更多新鲜的事物,以满足他们日益挑剔的视觉和触觉,从而激发其消费欲望。

  从长远看,电商终究无法独善其身,却将成为实体店很好的营销手段。在互联网蓬勃发展的今日,第二代商业地产将可以借助互联网实现线上营销、线下体验的模式,这也是第二代商业地产与第一代商业地产的大不同。

  由于市场供应巨大,市内大型购物中心、写字楼之类商业体竞争愈发激烈,万科、绿地、雅居乐等大型房企也将更多的精力投入到社区商业的建设中,并且比以往更花心思。

  广东省流通业商会执行会长黄文杰认为,当前中心商业区竞争激烈,回报有平缓乃至下降趋势。竞争的白热化也让非常多商家考虑寻找新的增长点、新突破点。社区商业相比以往是被忽视的一个领域, 但现在不仅开发商在逐步关注这个板块,也有沃尔玛、家乐福这样的大商家在关注这个板块。他表示,近两年不论区域商业,还是社区商业在整体上叫零售消费,属于低迷状态,但大方向上,渠道下沉后效应明显。

  粗略梳理,近年来万科也在持续加码社区商业这一块,借用互联网大数据思维运用到社区商业,同时引进金融机构打造社区金融服务。绿地在广州、成都等地楼盘打造出结合智慧社区、智慧酒店、智慧产业等的“智慧城市综合体”,引入三星、华为、IBM、中兴、好彩心水论坛思科等IT科技巨头将更多软件赋予到整个社区管理。第一太平戴维斯数据显示,预计2015年广州市场商业体量超72万平方米,新增供应持续入市,且主要来自非核心区域,但核心区域的绝对增量也非常可观。在零售销售减速增长下,整个零售市场进入了转型期。

  根据仲量联行的统计,2014年广州商铺的整体成交均价为50400元/平方米,比2013年的51400元/平方米,下降了约2%。据有投资经验者介绍,成熟的社区商铺价格以同区住房均价的3-4倍为宜,而目前社区商铺的价位比商业中心的商铺要低很多,而且以分摊率低和独立铺面小等特征,受到许多中小投资经营者的青睐。如目前金沙洲、萝岗、番禺和花都等新兴居住区的大型小区商铺,售价最低在2万元/平方米出头。如黄埔区萝岗的大型楼盘岭南雅筑,其洋房单位的售价在1.5万元/平方米左右,而小区商铺的售价则是2.5万元/平方米起。

  业内人士指出,在选择投资商铺时,大规模的社区商铺投资价值相对较大,经营成功的几率也会大些。如果是小社区,除非是具备临街和面向流动客源较广泛的小规模社区,否则难有投资与经营价值。最好考虑10栋住宅以上,居住户数超过500户,小区建筑面积在5万平方米以上,这样的社区一旦交付和大部分业主入住,就可以形成规模性社区,具有不错的商铺投资价值。同时,投资社区商铺,即使很有钱,宁可多购几个独立铺面,也不要选大的。比较合适的小区独立商铺,面积在20-40平方米最适中,60平方米左右也不错。

  特点:楼盘目前在售的商铺为住宅部分香雪公馆1-6栋单位的底层商铺,定位为主题商业街。商铺面积28—188平方米,层高5米。售价总价80万元/套起。交楼时间为2016年6月。

  记者点评:商铺所在的位置可以说是未来萝岗的交通枢纽之一,附近就是地铁6号线的终点站香雪站。与途经的地铁站点相比,地铁的终点站会有更多出站、换乘的人流,因此消费人群也更加有保障。同时,该商业街附近有萝岗奥园广场打造的大型购物中心,该商场开业后,也能吸引更多的周边消费人群。商业街的商铺可以作为购物中心之外,一些其他服务业态商业的补充,并且不单单针对的是小区的居住人群,还可以扩展至周边楼盘甚至是跨区域的消费人群。

  特点: 楼盘近期推出贸易街一线栋)、汇韵街(F区)的部分商铺,其中汇锦街的街铺均价约2.8万元/平方米,汇韵街的街铺均价约3.5万元/平方米。该贸易街位于星汇金沙项目一期,邻接万科IDEA社区和四季花城社区,周边有常住居民接近25000人。且星汇金沙项目一期已经收楼入住,入住业主接近10000人。

  记者点评:项目周边有大量消费人群,并且有4所学校环绕,巨大的客源足以支撑项目做多种业态,具体业态可包括社区性商业和教育型产业等。

  特点:楼盘近期全新推出“财富街”商铺,该商铺位于整个小区的中心位置,6米层高。商铺可做两层设计,面积从38-113平方米,使用率高达98%。大开间设计,门面宽度达9米,预计售价29000元/平方米。2015年12月30日交付使用。商铺的货量只有45间,每间商铺都带餐饮功能,并可经营明火餐饮。

  记者点评:目前富力金港城常住人口高达4万人,经过十多期的开发,楼盘已经是花都区人气高涨的常住型社区盘,并吸引了越来越多首次置业者前来购房。同时小区内的商业、教育等配套也越来越齐全、成熟。

  2014年录得整体的商铺成交均价有轻微下跌的趋势,这可能与供应量有关。今年预计还是有不少商铺物业推出市场,预计未来的成交量方面会比较可观,但由于供应量多,存在竞争因此预计售价保持平稳。

  未来,服务于周边的生活人群,有一定的客源的社区商铺将是受到电商的冲击最小,比较被看好的一类商铺。但这必须建立在小区的商业有良好的规划上。如果发展商一开始在规划楼盘的商铺配套时,只是为了建配套而建配套,并没有好好地规划,并且一心想着散卖了事,并没有要经营的想法的话,最终也有可能会导致社区商铺的空置。未来,广州商业可能会以面积在3万平方米以下的小型商业中心为一种新的特色,而这种小型商业中心并多数出现在社区中或者附近。除了出售的部分外,很多发展商也会选择自己持有这样的物业。

  在社区商铺的选择上,除了郊区的大型住宅小区外,一些依傍在大型购物中心附近的社区商业街,或者交通枢纽附近的社区商铺将会是好的选择。大型购物中心旁边的社区商铺可以做一些购物中心里面比较难实现的服务业态,如美容、传统的小食店这些。同时,投资者在选择商铺时,如果该商铺具有餐饮的功能,即有烟道、下水、洗手间等的设计,则以后租赁会更加灵活、好租。

  另外,除了地段外,最好的商铺将会是单位长和宽的比例达到1:1.5以上,所谓门面宽、进深浅的商铺。如果是面积较大的商铺,则切记商铺的进深不能太深,不然将会不好做生意。

  1.从外局判断。在商场、卖场外,看商场周边的马路高低、车流方向、楼群、高架桥、广场等,从外局判断整个商场的旺衰;

  2.用罗盘测量出整个商场的坐向,进一步运算分析。结合大运及流年飞星,在2015年投资商业地产首选是西南向的铺位,次选为正北向的铺位。

  3.通过整个商场、卖场确定哪个区域最旺,哪个区域最差。再去选择具体的铺位。风水学讲究“通气连旺”的法则,所以不要奢望在一片惨淡的商场或区域来找到有突破性发展的“旺铺”。

  4.如果已经在经营的商铺或档口,在勘察时,更要先判断这个商场的旺衰,再判断周边同类档口所产生的竞争情形,有竞争才有进步,但太多的竞争亦难有大的进步。www.km5567.com

  5.如果商场的外局符合风水原则,内局也符合风水法,是最好的。如果外局风水很不错,只是内局风水存在问题,一般可以采取调整催旺。最不好的结果是,整个商场外局风水存在硬伤,而内局的选择又出现差错,最好是搬吧,三十六计走为上计!

  6.商店的门向还应避免正面对着一些被风水称为不吉祥的建筑物。主要是指一些类如烟囱、厕所、殡仪馆、医院等一些容易使人感到心理不适的建筑。这些建筑,或是黑烟滚滚,或是臭气熏天,或是哭嚎,或是病吟。由不吉祥的建筑带来的这些气流,风水视之为凶气。另外,根据流年飞星,南面为七赤星飞到,由于七赤为退运星,所以投资南面番禺方向的商铺有“华而不实”的倾向,即看似容易获得,但实际上有后劲不足之嫌,只能从保本的角度考虑投资;而东面如黄埔萝岗为一白财星到,可惜这财星并非最当旺的财星,为长久远处之财,所以投资一定要通过时间因素而考虑投资价值。

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